Současné hypotéky? Tvrdší podmínky a vyšší úroky

Jak lze ve zkratce charakterizovat tuzemský hypoteční trh? Převis poptávky nad nabídkou a řada změn. O těch informovali centrální bankéři během listopadu. Čeho se týkají?

Vyšší úroková sazba

V předposledním měsíci roku zvýšila centrální banka základní úrokovou sazbu o 1,25 procentního bodu z 1,5 na 2,75 %. Jde o nejvýraznější zvýšení sazeb od roku 1997.

V praxi to znamená, že se zájemci dostanou s hypotečními úvěry pod 4 % jen stěží. „Aktuální úrokové sazby nejsou nikterak vysoké. Jen jsme si velice rychle zvykli na extrémně nízké sazby, které se nyní posouvají do ,normálu‘. V současné době se úvěr na bydlení stále vyplatí,“ uvedla Michaela Kakos, ředitelka Hypocenter společnosti Bidli.

Podle odborníků lze předpokládat, že při dalším zvyšování budou úroky atakovat 5 %. „Pro mnohé klienty se již může jednat o psychologicky vysokou hranici. Nicméně při inflaci, jež může dosahovat šest i více procent, tak je pořád cena peněz nižší. Lidé navíc neřeší pouze samotnou úrokovou sazbu, ale to, za jakých podmínek si budou moct dovolit vlastní bydlení. Až po sečtení všech nákladů, tedy nejen splátky hypotéky, ale i například výdajů za energie, se budou rozhodovat,“ popsal Ondřej Mašín, výkonný ředitel Bidli reality.

Přísnější podmínky hypoték

S ohledem na vývoj ekonomické situace a snahu zachovat finanční stabilitu bankovního sektoru přistoupili centrální bankéři také ke zpřísnění podmínek pro poskytování hypoték.

Poměr výše hypotečního úvěru a hodnoty zastavené nemovitosti (LTV) snížili na 80 procent z předchozích 90 procent. Limit ukazatele DTI, tedy poměr mezi výší poskytnutého úvěru a čistým ročním příjmem žadatele, bude od dubna příštího roku 8,5. Poměr mezi celkovou výší měsíčních splátek dluhu žadatele o úvěr a jeho čistým měsíčním příjmem (ukazatel DSTI) bude od stejného měsíce 45 procent. Mírnější kritéria při financování vlastního bydlení budou mít mladí lidé do 36 let.

„Již před rozvinutím pandemie koronaviru tato opatření platila, vracíme se tedy do doby před jarem 2020. ČNB k těmto regulacím přistoupila, protože se obává ještě vyššího růstu cen a vzniku rizikových úvěrů bank. Trh s bydlením to sice nepodpoří, ale tyto limity na něj nebudou mít zásadnější vliv,“ míní Ondřej Mašín.

Do praxe se však promítne to, že se od roku 2020 ceny nemovitostí výrazně zvýšily. „Běžná rodina tak bude muset najít o desetitisíce až statisíce korun více ve svém rozpočtu, aby si mohla dovolit úvěr na bydlení,“ vysvětlila Michaela Kakos a dodala: „ČNB se snaží svými kroky reagovat na uvolnění standardů bank při poskytování hypoték. Díky tomu si více klientů mohlo vzít půjčku a s vyšší poptávkou zdražovaly domy a byty. ČNB chce proto do trhu zasáhnout, aby nedocházelo nadále k razantnímu zvyšování cen. Ty nicméně neovlivňuje jen poptávka, ale také cena materiálů, pozemků i délka stavebního řízení, která v Česku rozhodně není nejkratší. Dosavadní předpoklad je, že ceny nemovitostí by měly v prvním pololetí 2022 ještě nepatrně vzrůst, a to cca o 3 až 3,5 %. Z toho plyne, že nějaké velké zlevňování se očekávat nedá.“

Realitní trh v praxi?

Přestože byl letošní rok rekordní, co se týče objemu sjednaných úvěrů, který by se měl dle odhadů vyšplhat až na 400 miliard korun, začínají se na trhu projevovat důsledky vysokých cen nemovitostí a zdražování hypoték. „Podle naší celoroční statistiky počet lidí, kteří volají se zájmem o koupi nemovitosti a chodí na prohlídky, postupem času klesá. Největší vrchol byl letos v dubnu a květnu a od té doby se číslo zájemců každý měsíc o něco snižuje. I délka prodeje se protáhla. Kupujícího za výhodnou tržní cenu bylo možné v tomto roce sehnat už během jednoho měsíce, dnes se u bytů jedná o 2 až 3 měsíce, u rodinných domů klidně o 5 měsíců. Panuje proto předpoklad, že se objeví na trhu v nabídce více nemovitostí,“ upozornil výkonný ředitel Bidli reality.

Listopadové kroky ČNB pocítí všichni klienti. „Někteří na vybranou nemovitost nedosáhnou, jiní přijdou o peníze bokem, což z poradenského hlediska není dobře,“ sdělila Michaela Kakos. Podle ní se zdražování dotkne také mnoha domácností, které pravidelnou splátkou každý měsíc nebezpečně zatěžují svůj rodinný rozpočet. „Pakliže nepokrýváte splátku úvěrů z měsíčního příjmu, měli byste ihned kontaktovat svého finančního poradce a začít hledat řešení dané situace. Rezervy totiž tímto způsobem jednou dojdou a domácnost tak nebude mít na splácení. Existuje několik alternativ, které je třeba vždy zvážit individuálně. Je možné buď úvěr refinancovat za lepší sazbu, protáhnout dobu splatnosti, nebo v krajním případě hledat levnější nemovitost,“ radí.